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中国未来十年房价预测 中国未来十五年至三十年房价预测

2018-9-20 14:04| 发布者: admin| 查看: 30| 评论: 0

摘要: 中国房价上涨周期已经15年,已达到了国际上房价上涨期的极限值(涨14年,跌4年),而富人们都纷纷在卖房,只有刚需穷人在买房。房价真要跌了么?房价终究是由买卖双方决定的,先知先觉富人们的行动从来都是市场的决定力量,而 ...

中国房价上涨周期已经15年,已达到了国际上房价上涨期的极限值(涨14年,跌4年),而富人们都纷纷在卖房,只有刚需穷人在买房。房价真要跌了么?

中国未来十年房价预测 中国未来十五年至三十年房价预测

房价终究是由买卖双方决定的,先知先觉富人们的行动从来都是市场的决定力量,而不会是被房价十几年涨价逼空逼疯的穷人所决定的。

中国未来十年房价预测 中国未来十五年至三十年房价预测

中原地产分析师张大伟表示,未来市场将快速告别价格过快上涨。预计过去房价涨幅较快的10多个核心城市,11月至12月房价或出现微跌。整体看,预计本次调控周期起码持续6至9个月,甚至有可能周期拉长到2018年。调控不放松房价基本稳住。

中国未来十年房价预测 中国未来十五年至三十年房价预测

所以大家算下,以你现在工资能否买得起房,房价在调控中会有所下跌,目前来看房价跌幅10%算可以了。

在"中国政府网"上全文公布的,由总理签批、国务院印发,名为《全国国土规划纲要(2016-2030年)》。

中国未来十年房价预测 中国未来十五年至三十年房价预测

这份文件将从三个方面影响未来15年城市格局和楼市走向:

第一,中心城市将继续维持较高房价,距离中小城市较近的中小城市将"价值发现"。

中国未来十年房价预测 中国未来十五年至三十年房价预测

此前我多次在专栏里指出,"人地错配"是中国大城市房价偏高的重要原因(另一个是货币超发)。"人地错配"的含义是:由于公共资源、发展机遇集中在中心城市,所以中国的城镇化体现为大城市化,但国家的战略是"大中小城市协调发展",所以增加中小城市土地供应,减少大城市土地供应,试图通过土地供应差别,带来房价差别,引导人口均衡分布。这种"人地错配",将加剧中国大城市高房价现象,让中小城市楼市陷入严重过剩的深渊。

中国未来十年房价预测 中国未来十五年至三十年房价预测

在新公布的"规划纲要"里,明确提出:

提升优化开发区域城镇化质量,将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群,以盘活存量用地为主,严格控制新增建设用地,统筹地上地下空间,引导中心城市人口向周边区域有序转移。

中国未来十年房价预测 中国未来十五年至三十年房价预测

也就是说,未来15年国家将继续控制北京、上海、广州、深圳等核心城市的人口,其手段主要是"严格控制新增建设用地"。事实上,最近10多年来,北上广深新建商品住宅供应量是不断下滑的,其中深圳只有历史高峰期的四分之一左右,但人口仍然蜂拥而入。

中国未来十年房价预测 中国未来十五年至三十年房价预测

目前,深圳每年新生儿数量、幼儿园儿童人数、小学生人数、小学招生人数每年都在大幅增长,全面超过了北京、逼近上海。在这种情况下,希望中心城市房价趋势性下跌,显然是不现实的。

中国未来十年房价预测 中国未来十五年至三十年房价预测

当然,"规划纲要"给出了解决方案:"引导中心城市人口向周边区域有序转移"。这种转移一般通过外迁工厂、学校等来实现,但说实话效果有限。因为北上广深在外迁了部分工厂、学校之后,"腾笼换鸟"迎来了更高附加值的产业,继续带来发展继续和就业机会。

中国未来十年房价预测 中国未来十五年至三十年房价预测

最终,能分流大家到周边城市的,只有轨道交通能实现的"一小时通勤圈",否则都是痴人说梦。所以,只有"廊坊居住、北京工作"、"东莞居住、深圳工作"、"佛山居住、广州工作"、"昆山、嘉善居住、上海工作"能实现,稍微远点都不可能。

第二,未来将诞生更多有价值的城市群和中心城市。

规划还给出了国家心目中的城市带,按照其重要性依次如下:

第一层级:京津冀、长江三角洲、珠江三角洲城市带,这是要"广泛深入参与国际合作与竞争"的。

第二层级:长江中游地区和成渝城市带,这是要"加大承接产业转移力度"的,所以可以"适度扩大城市容量"。

第三层级:定位是"建成具有重要影响力的区域性经济中心,带动周边地区加快发展"。包括:

哈长(哈尔滨、长春)地区、辽中南地区、冀中南地区、山东半岛地区、东陇海地区、海峡西岸地区、北部湾地区、山西中部城市群、中原地区、江淮地区、黔中地区、滇中地区、呼包鄂榆地区、宁夏沿黄地区、关中—天水地区、兰州—西宁地区、天山北坡地区、藏中南地区。

此外,规划还把此前的"两横三纵开发轴",事实上变成了"三横四纵开发轴"。四纵是:沿海轴带、京哈—京广轴带、包昆轴带,新增了京九轴带;三横是:陇海—兰新轴带、长江经济轴带,增加了沪昆轴带。

在纵横轴带交汇处的城市,往往迎来发展机遇。比如上海在沿海、长江轴带交汇处,郑州在陇海—兰新轴带和京哈—京广轴带交汇处,武汉在京哈—京广轴和长江轴带交汇处。那么,新增的一些交汇处,比如湖南长沙、河南商丘、江西九江、南昌,以及两条轴带的终点昆明,都将迎来新的发展机遇。

种种迹象显示,为了化解少数中心城市人口、功能的压力,国家有意建设"10个北京",最近已经传出了所谓"4个世界城市、11个国家中心城市"的规划,所以,未来一批占位比较理想的强二线城市,将迎来巨大发展机遇。比如武汉、郑州,已经被纳入国家中心城市。

第三,重工业将西移,东部环境将持续改善

在煤炭、钢铁、石油石化、有色金属等领域,国家都在引导产业向中西部转移,东部人口密集地区减少产量走精品路线,以降低污染。东部将以现代服务业、战略新兴产业、高端装备制造业等为发展重点。

在提到"重要商业功能区"时,规划纲要是这样列举的:京津冀、长江三角洲、珠江三角洲、长江中游、成渝、关中—天水、中原、哈长等。商业就是房地产行业的孪生兄弟,所以这些地区值得高度重视。

此外,规划还给出了重要的陆路口岸,他们虽然不如空运、海运中心重要,但也值得关注。其中很多地名,估计大多数读者都没有听说过,但这些小城也将迎来重要发展机遇。


中国未来十年产业发展机会研究报告

《中国未来十年产业发展机会研究报告》由理实国际制定,报告提出12个潜力产业, 140余个机会点。 

中国未来房价 中国未来十年房价预测 中国十年房价走势图

中国城市房价泡沫

中国房地产的繁荣吸引了投资者和政策制定者们极大的关注。对于投资者来说,房地产市场提供了有利可图的商业机会,在过去10年里房地产已成为中国最佳长期投资机会之一。然而,从政策角度来看,价格的迅速增长带来了风险。

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在一个高流动性资金和快速信贷增长的环境中,就像在过去1年里的那样,价格泡沫随时可能出现,并威胁经济和金融稳定。从社会角度来看,负担能力成为人们关注的最重要因素。由于这些原因,中国政府最近采取了多项措施,来冷却急速发展的房地产市场。

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7月12日,中信银行和西班牙对外银行(BBVA)联合发布了《2010年中国房地产展望》。这是中信银行和西班牙对外银行第二次发布中国房地产市场报告。鉴于快速收入增长、城市化以及逐渐萎缩的房地产存量,2009年5月公布的第一份联合报告突出了中国房地产市场光明的投资前景。

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与此同时,报告认为,考虑到高端住宅房地产的过量供应,价格在近期可能会下调,根据我们的看法,这一预测仍然有效,但到目前为止尚未成为现实。虽然如此,报告得出结论,中国不可能出现房地产市场的硬着陆,因为在中国强有力的经济增长前景、高储蓄率以及前瞻性政府政策的背景下,潜在需求预计将保持强劲势头。

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这次报告再次重申了这一主题,并更新了房地产行业的近期发展,包括冷却市场的政策。报告认为,在过去1年房地产价格增长继续超过平衡值的增长,这意味着近期将出现更大幅度的下调。

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同时,该报告强调在评估房地产行业的趋势和前景时,区分近期和长远前景非常重要。从近期来看,快速价格增长可能会影响经济稳定和负担能力。但从更长远来看,中国快速收入增长、城市化以及人口特征都将促进价格增长。该报告将这种中长期展望视为经济发展基本面的一部分,在长期内,房地产将在很大程度上不受冷却市场的手段和金融措施的影响。

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中国尚无房地产泡沫

中信银行和西班牙对外银行报告通过回顾其它国家房地产价格泡沫的经验——日本(1980-1991)、西班牙(1997-2007)和美国(1997-2008),评估了中国在当前房地产价格周期中的位置。通过考察泡沫期的一些常见特点,如物业税进展、住房负担能力、相关宏观指标以及货币和信贷政策等指标,报告认为中国的房地产行业尚未出现大量泡沫,但出现泡沫的可能是存在的。

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而随着为应对全球经济下滑的负面影响所采取的融通性信贷政策为房地产市场注入了流动资金,房地产价格正快速增长,加大了泡沫出现的可能。

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中国房价上涨周期已经15年,已达到了国际上房价上涨期的极限值(涨14年,跌4年),而富人们都纷纷在卖房,只有刚需穷人在买房。房价真要跌了么?

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房价终究是由买卖双方决定的,先知先觉富人们的行动从来都是市场的决定力量,而不会是被房价十几年涨价逼空逼疯的穷人所决定的。

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中原地产分析师张大伟表示,未来市场将快速告别价格过快上涨。预计过去房价涨幅较快的10多个核心城市,11月至12月房价或出现微跌。整体看,预计本次调控周期起码持续6至9个月,甚至有可能周期拉长到2018年。调控不放松房价基本稳住。

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所以大家算下,以你现在工资能否买得起房,房价在调控中会有所下跌,目前来看房价跌幅10%算可以了。

在"中国政府网"上全文公布的,由总理签批、国务院印发,名为《全国国土规划纲要(2016-2030年)》。

中国未来十年房价预测 中国未来十五年至三十年房价预测

这份文件将从三个方面影响未来15年城市格局和楼市走向:

第一,中心城市将继续维持较高房价,距离中小城市较近的中小城市将"价值发现"。

中国未来十年房价预测 中国未来十五年至三十年房价预测

此前我多次在专栏里指出,"人地错配"是中国大城市房价偏高的重要原因(另一个是货币超发)。"人地错配"的含义是:由于公共资源、发展机遇集中在中心城市,所以中国的城镇化体现为大城市化,但国家的战略是"大中小城市协调发展",所以增加中小城市土地供应,减少大城市土地供应,试图通过土地供应差别,带来房价差别,引导人口均衡分布。这种"人地错配",将加剧中国大城市高房价现象,让中小城市楼市陷入严重过剩的深渊。

中国未来十年房价预测 中国未来十五年至三十年房价预测

在新公布的"规划纲要"里,明确提出:

提升优化开发区域城镇化质量,将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群,以盘活存量用地为主,严格控制新增建设用地,统筹地上地下空间,引导中心城市人口向周边区域有序转移。

中国未来十年房价预测 中国未来十五年至三十年房价预测

也就是说,未来15年国家将继续控制北京、上海、广州、深圳等核心城市的人口,其手段主要是"严格控制新增建设用地"。事实上,最近10多年来,北上广深新建商品住宅供应量是不断下滑的,其中深圳只有历史高峰期的四分之一左右,但人口仍然蜂拥而入。

中国未来十年房价预测 中国未来十五年至三十年房价预测

目前,深圳每年新生儿数量、幼儿园儿童人数、小学生人数、小学招生人数每年都在大幅增长,全面超过了北京、逼近上海。在这种情况下,希望中心城市房价趋势性下跌,显然是不现实的。

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当然,"规划纲要"给出了解决方案:"引导中心城市人口向周边区域有序转移"。这种转移一般通过外迁工厂、学校等来实现,但说实话效果有限。因为北上广深在外迁了部分工厂、学校之后,"腾笼换鸟"迎来了更高附加值的产业,继续带来发展继续和就业机会。

中国未来十年房价预测 中国未来十五年至三十年房价预测

最终,能分流大家到周边城市的,只有轨道交通能实现的"一小时通勤圈",否则都是痴人说梦。所以,只有"廊坊居住、北京工作"、"东莞居住、深圳工作"、"佛山居住、广州工作"、"昆山、嘉善居住、上海工作"能实现,稍微远点都不可能。

第二,未来将诞生更多有价值的城市群和中心城市。

规划还给出了国家心目中的城市带,按照其重要性依次如下:

第一层级:京津冀、长江三角洲、珠江三角洲城市带,这是要"广泛深入参与国际合作与竞争"的。

第二层级:长江中游地区和成渝城市带,这是要"加大承接产业转移力度"的,所以可以"适度扩大城市容量"。

第三层级:定位是"建成具有重要影响力的区域性经济中心,带动周边地区加快发展"。包括:

哈长(哈尔滨、长春)地区、辽中南地区、冀中南地区、山东半岛地区、东陇海地区、海峡西岸地区、北部湾地区、山西中部城市群、中原地区、江淮地区、黔中地区、滇中地区、呼包鄂榆地区、宁夏沿黄地区、关中—天水地区、兰州—西宁地区、天山北坡地区、藏中南地区。

此外,规划还把此前的"两横三纵开发轴",事实上变成了"三横四纵开发轴"。四纵是:沿海轴带、京哈—京广轴带、包昆轴带,新增了京九轴带;三横是:陇海—兰新轴带、长江经济轴带,增加了沪昆轴带。

在纵横轴带交汇处的城市,往往迎来发展机遇。比如上海在沿海、长江轴带交汇处,郑州在陇海—兰新轴带和京哈—京广轴带交汇处,武汉在京哈—京广轴和长江轴带交汇处。那么,新增的一些交汇处,比如湖南长沙、河南商丘、江西九江、南昌,以及两条轴带的终点昆明,都将迎来新的发展机遇。

种种迹象显示,为了化解少数中心城市人口、功能的压力,国家有意建设"10个北京",最近已经传出了所谓"4个世界城市、11个国家中心城市"的规划,所以,未来一批占位比较理想的强二线城市,将迎来巨大发展机遇。比如武汉、郑州,已经被纳入国家中心城市。

第三,重工业将西移,东部环境将持续改善

在煤炭、钢铁、石油石化、有色金属等领域,国家都在引导产业向中西部转移,东部人口密集地区减少产量走精品路线,以降低污染。东部将以现代服务业、战略新兴产业、高端装备制造业等为发展重点。

在提到"重要商业功能区"时,规划纲要是这样列举的:京津冀、长江三角洲、珠江三角洲、长江中游、成渝、关中—天水、中原、哈长等。商业就是房地产行业的孪生兄弟,所以这些地区值得高度重视。

此外,规划还给出了重要的陆路口岸,他们虽然不如空运、海运中心重要,但也值得关注。其中很多地名,估计大多数读者都没有听说过,但这些小城也将迎来重要发展机遇。


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